Acheter un terrain, c’est souvent le projet d’une vie. On économise pendant des années. On imagine déjà la maison, la cour, les enfants qui jouent. Mais en Guinée, les litiges fonciers sont fréquents. Des familles perdent leurs économies parce que le terrain était déjà vendu à quelqu’un d’autre, ou parce que le vendeur n’était pas le vrai propriétaire.
Cet article vous donne les précautions essentielles. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire ou des services de l’État. Mais il vous aide à poser les bonnes questions.
Quelle loi s’applique à la propriété des terrains en Guinée ?
Le texte de référence est le Code foncier et domanial, adopté par l’ordonnance O/92/019 du 30 mars 1992 (fiche FAO du texte). Le ministère chargé de l’urbanisme a annoncé en 2024 qu’une révision de ce code était en préparation (Guinee114, octobre 2024). Avant d’acheter, renseignez-vous donc pour savoir si de nouveaux textes sont entrés en vigueur.
Qui est reconnu comme propriétaire d’un terrain ?
Selon l’article 39 du Code foncier et domanial de 1992, sont considérés comme propriétaires :
- les personnes qui ont un titre foncier ;
- les occupants qui ont un livret foncier, un permis d’habiter ou une autorisation d’occuper ;
- les occupants qui prouvent une occupation « paisible, personnelle, continue et de bonne foi », à titre de propriétaire. La bonne foi peut se prouver, par exemple, par le paiement des taxes foncières ou la mise en valeur du terrain.
Le code prévoit aussi que les terrains sont inscrits sur un Plan foncier tenu au niveau de la commune, et immatriculés sur le Livre foncier tenu par le service de la Conservation foncière (article 3).
En pratique, le titre foncier est le document qui offre la meilleure sécurité. Les autres situations demandent plus de vérifications.
Qu’est-ce que la double vente et pourquoi est-elle si dangereuse ?
La double vente, c’est quand la même parcelle est vendue à deux personnes, ou plus. Cela arrive quand :
- un héritier vend sans l’accord des autres membres de la famille ;
- un intermédiaire vend un terrain qui ne lui appartient pas ;
- un vendeur malhonnête encaisse l’argent de plusieurs acheteurs ;
- les limites de la parcelle ne sont pas claires et empiètent sur le terrain d’un voisin.
Le code prévoit que certains actes, comme une vente, doivent être publiés à la Conservation foncière. Selon son article 190, un acte qui n’a pas été publié peut ne pas être opposable à un autre acheteur qui a acquis du même vendeur et qui, lui, a publié son acte. Autrement dit, faire enregistrer votre achat rapidement est une protection importante.
Bon à savoir : un simple papier signé entre le vendeur et vous, même devant des témoins, ne suffit pas toujours à vous protéger. Faites enregistrer votre achat auprès des services compétents dès que possible, et demandez conseil à un notaire.
Quels documents demander au vendeur ?
Avant de vous engager, demandez à voir :
- le titre de propriété du vendeur : titre foncier, livret foncier, permis d’habiter ou autorisation d’occuper ;
- sa pièce d’identité, pour vérifier que c’est bien la personne inscrite sur les documents ;
- si le terrain vient d’un héritage, les documents qui montrent que le vendeur a le droit de vendre au nom de la famille ;
- le plan de la parcelle et, si possible, un procès-verbal de bornage ;
- les reçus de paiement des taxes foncières, s’il y en a.
Faites des photocopies. Ne laissez jamais le vendeur garder seul tous les papiers pendant la discussion.
Où vérifier les documents d’un terrain ?
C’est l’étape la plus importante. Ne vous contentez pas de la parole du vendeur.
À la Conservation foncière
Le code prévoit que les conservateurs fonciers sont chargés de communiquer au public les renseignements relatifs aux propriétés qu’ils conservent (article 127). Rendez-vous au service de la Conservation foncière compétent pour la zone du terrain. Demandez :
- si le terrain est immatriculé, et au nom de qui ;
- s’il existe des charges, des hypothèques ou des litiges inscrits ;
- si une autre vente a déjà été enregistrée.
À la mairie ou à la préfecture
Renseignez-vous aussi auprès de la mairie, dans les communes urbaines, ou de la préfecture et des services des domaines, dans les autres zones. Ils peuvent vous dire si le terrain touche une route prévue ou une zone protégée. Ils peuvent aussi vous dire s’il fait partie du domaine public. Selon le code, les biens du domaine public, comme les rivages de la mer ou certains cours d’eau, ne peuvent pas être vendus (articles 97 et 101).
Les démarches et les frais changent selon les endroits. Demandez toujours un reçu officiel pour tout paiement à un service de l’État. Le portail officiel service-public.gov.gn présente aussi la démarche pour obtenir un certificat d’immatriculation de titre foncier.
Pourquoi passer par un notaire et prendre des témoins ?
Le notaire est un professionnel du droit. Il peut :
- vérifier les documents du vendeur ;
- rédiger l’acte de vente correctement ;
- vous accompagner pour l’enregistrement de la vente.
Son intervention a un coût. Mais ce coût est petit comparé au risque de perdre tout votre argent.
Prenez aussi des témoins de confiance : le chef de quartier, des voisins du terrain, des membres de votre famille. Les voisins connaissent souvent l’histoire du terrain. Demandez-leur s’il y a déjà eu des disputes ou d’autres acheteurs.
Faut-il payer en espèces ?
Évitez de payer en espèces avant d’avoir tout vérifié. Voici quelques règles :
- ne versez pas d’acompte avant d’avoir vérifié les documents à la Conservation foncière ;
- préférez un paiement traçable : virement, chèque, ou paiement devant le notaire ;
- exigez un reçu signé pour chaque somme versée, avec le nom du vendeur, la date et la description du terrain ;
- ne cédez pas à la pression : « un autre acheteur est intéressé, il faut payer aujourd’hui » est une phrase classique des escrocs.
Et si vous avez besoin d’un financement ?
Acheter un terrain ou construire demande souvent un financement sur plusieurs années. Chez CAFI, notre approche en matière de financement du logement est d’aider chaque famille à avancer étape par étape, avec des explications claires et sans frais cachés. Nos conseils de sécurité vous aident aussi à éviter les arnaques autour de l’argent.
En résumé
- Le texte de référence est le Code foncier et domanial de 1992 ; vérifiez s’il a été révisé.
- Le titre foncier est le document le plus sûr. Les autres situations demandent plus de vérifications.
- Vérifiez toujours les documents à la Conservation foncière et à la mairie ou à la préfecture avant de payer.
- Passez par un notaire, prenez des témoins et faites enregistrer votre achat rapidement.
- Ne payez rien en espèces avant la fin des vérifications.
Vous préparez l’achat d’un terrain et voulez construire un plan de financement ? Échangez avec un conseiller CAFI.
